أجمع خبراء اقتصاديون ومحللون عقاريون على أن الآثار الرقمية لنظام رسوم الأراضي البيضاء المطبق حديثاً في العاصمة الرياض ستحدث تحولاً جذرياً في سوق العقارات السعودي، مع توقعات بانخفاض كبير في الأسعار خلال العامين المقبلين بفضل آلية الرسوم المتدرجة التي تصل إلى 10% من قيمة الأرض سنوياً.

وفقاً للنطاق الجغرافي المحدث الذي أعلنته وزارة البلديات والإسكان، تم تقسيم العاصمة إلى خمس فئات أولوية، حيث ستخضع المناطق ذات الأولوية القصوى - التي تشمل معظم أجزاء الرياض المركزية والاستراتيجية - لرسوم سنوية بنسبة 10% من قيمة الأرض، بينما تتدرج النسب إلى 7.5% للأولوية العالية، و5% للمتوسطة، و2.5% للمنخفضة، مع إعفاء كامل للأراضي خارج النطاقات المحددة.

تشير تقديرات شركة الأهلي المالية إلى أن هذا النظام المطور سيحفز إطلاق ما بين 80 إلى 90 قطاعاً اقتصادياً مرتبطاً بالتطوير العقاري، مما يخلق دورة اقتصادية إيجابية تبدأ بزيادة المعروض من الوحدات السكنية والتجارية وتنتهي بتصحيح الأسعار إلى مستوياتها الطبيعية. وتتوقع الشركة أن يكون التأثير الأكبر على المناطق والقطاعات التي سجلت تضخماً كبيراً في الأسعار خلال السنوات الأخيرة.

يأتي هذا التطوير الجذري للنظام استجابة مباشرة لتوجيهات ولي العهد الأمير محمد بن سلمان التي صدرت في مارس 2025، والتي تضمنت حزمة شاملة من الإصلاحات الهيكلية للقطاع العقاري. هذه الحزمة شملت رفع الإيقاف عن 81.5 كيلومتر مربع من الأراضي شمال الرياض، وتوفير ما بين 10,000 إلى 40,000 أرض مخططة سنوياً للمواطنين بسعر أقصى قدره 1,500 ريال للمتر المربع.

وأوضح وزير البلديات والإسكان ماجد بن عبد الله الحقيل أن الهدف الاستراتيجي من فرض الرسوم المطورة يتركز حول كسر احتكار الأراضي والقضاء على "الندرة المصطنعة" التي فرضها تخزين الأراضي لسنوات طويلة. وأكد أن هذا النظام سيجعل الاحتفاظ بالأراضي غير المطورة مكلفاً جداً، مما يدفع الملاك نحو اتخاذ قرارات سريعة إما بالتطوير أو البيع.

من الناحية الاقتصادية الكلية، يتوقع المحللون أن يساهم النظام الجديد في خفض معدلات التضخم العقاري وتحفيز نمو التمويل العقاري، خاصة وأن إيرادات الرسوم ستخصص بالكامل لمشاريع الإسكان وزيادة المعروض السكني. كما يُتوقع حدوث انخفاض تدريجي في أسعار الإيجارات السكنية والتجارية، مع تراجع ملحوظ في ممارسات الاحتكار والمضاربات العقارية.

على صعيد القطاعات المستفيدة، تحدد التقارير الاقتصادية المطورين العقاريين والمقاولين كأبرز المستفيدين من ارتفاع الطلب المتوقع على خدماتهم. كما ستستفيد قطاعات الإنشاءات ومواد البناء من زيادة الكميات والأسعار، بالإضافة إلى شركات القوى العاملة والقطاع المصرفي الذي سيلعب دوراً حيوياً في تمويل المشاريع وتقديم الرهون العقارية.

في المقابل، تواجه الشركات العقارية المتخصصة في التملك والاستثمار تحديات سلبية نتيجة انخفاض الأسعار المتوقع وتراجع الطلب على الأراضي غير المستغلة، مما قد يؤثر على أرباحها وعوائدها الاستثمارية في المدى القصير.

يشمل النظام المطور نطاقاً أوسع من السابق، حيث يغطي كل أرض فضاء قابلة للتطوير داخل النطاق العمراني، بالإضافة إلى العقارات الجاهزة غير المستغلة لفترات طويلة. كما تم تخفيض الحد الأدنى للمساحة الخاضعة للرسوم لتشمل القطع التي لا تقل عن 5,000 متر مربع بدلاً من المساحات الأكبر سابقاً.

بخصوص العقارات الشاغرة، فرض النظام رسوماً سنوية تحسب كنسبة من أجرة المثل بما لا يتجاوز 5% من قيمة العقار، مع إمكانية رفعها إلى 10% بموافقة مجلس الوزراء، مما يشكل ضغطاً إضافياً على ملاك العقارات غير المستغلة.

يتوقع خبراء السوق ظهور النتائج الأولية للنظام المطور خلال الربع الأول من عام 2026، خاصة في ظل البيانات الحديثة التي تشير إلى تباطؤ وتيرة ارتفاع أسعار العقارات في المملكة خلال الربع الثاني من 2025، حيث انخفض معدل الارتفاع من 4.3% إلى 3.2% على أساس سنوي.

تتماشى هذه الإصلاحات مع مستهدفات رؤية المملكة 2030 التي تضع الرياض في مسار التحول إلى واحدة من أكبر عشر مدن اقتصادية عالمياً، خاصة أن العاصمة تستحوذ على 50% من الاقتصاد غير النفطي وتستعد لاستضافة فعاليات كبرى مثل إكسبو 2030 وكأس العالم 2034. ومن المتوقع أن يتم تطبيق النظام تدريجياً في مدن أخرى مثل جدة والدمام عند الحاجة، مما يعكس النهج التدريجي والمدروس في تطبيق هذه الإصلاحات الهيكلية الطموحة.